颱風掀老宅別急拆！危機變轉機　地政士一招「農地合法轉建地」翻倍賺

記者陳韋帆／綜合報導

近期丹娜絲颱風橫掃中南部，不少老屋屋頂被掀翻，許多長輩苦不堪言。地政士提醒，若老宅建於62年前，別急著拆除，因為這些老房子可能是農地更正編定為建地的關鍵。

根據內政部規範，全國各地非都市土地編定公告時程不同，以台南市為例，於民國65年6月1日公告實施，若該日期前農地上已存在合法三合院或建物，即可主張更正編定，還能加計法定空地轉為建地，其餘仍為農地。至於民國62年12月24日施行的「都市計畫以外地區建築管理辦法」，則規定田地目1至8等地號，必須在當日以前就有建物，才能申請。

舉證文件須齊全

正業地政士事務所所長鄭文在表示，申請更正編定，需提供相關佐證，例如航照圖、房屋稅籍證明、戶籍資料、用水或用電紀錄等，且房屋用途必須是住宅。倘若為倉庫、豬舍或雞舍等非住宅使用，將不獲核准。此外，現場會勘必須確認為舊有建物，若已拆除重建，則不符規定。專家指出，農地與建地價差可達3至5倍，部分區域甚至更高，正因如此，老宅保存價值不容小覷。

以新北市個案為例，該屋建於民國54年間，並完成戶籍設立，依據內政部62年12月24日台內營572056號函，符合更正編定要件。依非都市土地使用管制規則第9條規定，甲種建築用地建蔽率為60%，因此合法房屋60坪，加計法定空地可達100坪。但若作為豬圈或雞舍的部分，因不符住宅條件，無法計入。

辦理時間有限

鄭文在提醒，許多老宅因年久失修，在颱風來襲時最容易損壞。不過好消息是，國土計畫法延至120年4月30日才正式實施，仍有緩衝期。建議地主若農地上有舊宅，應把握時機盡快辦理更正編定，以免下一波颱風造成屋毀，不僅權益受損，也錯失增值契機。

把握機會防損失

最後，鄭文在說，許多看似破舊的阿公級或阿祖級老宅，其實暗藏價值。農地轉建地，不僅增加使用彈性，更可能帶來數倍價格差。與其等颱風吹壞屋頂，不如主動檢視自家土地條件，把握時間完成申請，確保資產不會在政策上路或天災來襲時蒙受損失。