央行限貸令微解封！房市復活起飛？兩大房仲龍頭「信義永慶」分析一次看

記者陳韋帆／台北報導

央行2026年首季理監事會議釋出微鬆綁訊號，將自然人第2戶購屋貸款成數上限由5成調升為6成，自3月20日起實施。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此舉回應自住換屋族需求，顯示緊縮政策已有鬆動跡象。然而，永慶房屋則認為，目前市場已進入價格實質修正期，七大都會區公寓總價中位數全面下墜，即使微鬆綁限貸令，房價下修壓力仍將持續發酵。

過去在嚴格限貸令下，房市交易量出現窒息式萎縮，去年全台買賣移轉棟數僅剩26.1萬棟，且第2戶限貸5成導致換屋族資金調度極度吃緊。如今成數上修至6成，換屋族可少準備1成自備款，有助於緩解資金壓力。但在數據面上，高雄市大樓中位數已從950萬元下修至868萬元，台南公寓更出現8.8%跌幅，顯示在投資客撤離後，漲勢過快的區域已開始價格校正。

房貸限貸令微解封　有助房市信心但挑戰仍多

信義房屋曾敬德分析，此次微調釋出兩大正向訊號，首先是信心面提升，讓市場看到政策不再是一味收緊；其次是實質減輕換屋族負擔。

不過他也示警，目前台股資金極度暢旺，加上能源價格波動帶來的潛在通膨風險，若管制太早全面鬆綁，房市仍有再度暴漲風險。因此預期央行將維持耐心，採取滾動式檢討，優先幫助具備自用需求的購屋族。

他指出，現在市場仍處於多空拉鋸，股市大漲帶來的財富效應可能成為房市催化劑。央行此次「精準微調」顯示其態度謹慎，既想照顧自住需求，又不願放鬆對投機炒作的警戒。對於營建股與後續市場反應，應密切觀察資金流向。在通膨隱憂未除前，房貸利率實質走高已是趨勢，購屋者在享受便利的同時，仍須審慎評估長期的還款能力與利率變動風險。

限貸令微解封=限貸令續行　房價下修壓力仍大

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，儘管央行微調第2戶成數，但在「房貸限縮」的大環境下，市場已進入實質價格修正。高雄大樓跌幅8.6%居冠，主因是過去幾年受科技題材拉抬，價格已超越在地負擔能力；台中則因重劃區供給量大，在信用管制導致投資盤縮手後，面臨沉重賣壓。這顯示即便成數微增，若缺乏剛性買盤支撐，高價區的價格校正仍會持續進行。

陳金萍進一步分析，公寓產品在2025年呈現全面負成長，台南年減8.8%最明顯。過去受南科效應吸引、翻新轉售的資金在限貸令後快速撤離，顯示非主流產品在政策壓力下最受衝擊。即使成數鬆綁至6成，但若銀行放貸態度維持保守，對於預算有限、原先退而求其次選擇公寓的買方來說，支撐力依然不足。市場已進入「汰弱留強」期，房價修正趨勢在短期內恐難因微鬆綁而逆轉。