陽明山豪宅光環褪色！65折成交價現形　 專家揭退燒3大關鍵

財經中心／王文承報導

▲陽明山豪宅市場出現明顯轉冷跡象。（示意圖／資料照）

陽明山豪宅市場出現明顯轉冷跡象。長期以來，陽明山別墅因獨特的地理位置與隱密性，始終是政商名流爭相競逐的標的，即便在整體房市低迷時期仍具備保值抗跌特性。然而，最新市場數據顯示，去年底出現一筆成交價僅達前次交易65折的價格，加上仰德大道沿線圍牆上懸掛的多筆待售物件，不禁讓人質疑陽明山的「豪」宅光環是否已然褪色。

沿著仰德大道蜿蜒而上，路旁紅磚圍牆上掛滿醒目的黃底售屋看板，這些待售的景觀別墅不僅擁有私人泳池，建坪更動輒超過百坪。根據實價登錄顯示，2024年底中庸二路「過來院」以9100萬元成交，相較十年前1.4億元的行情，相當於打了65折。

根據《太報》報導，台灣房屋趨勢中心陳定中經理表示，陽明山有獨特的歷史背景，該區域最早隸屬「草山管理局」，行政地位特殊，下轄士林與北投，在國民大會時期因鄰近中山樓會場，形成獨特的「國會特區」氛圍，吸引許多國大代表就近置產。

陳定中說明，陽明山過去憑藉美軍宿舍群、各國使館區及國安局駐地等特殊背景，兼具歷史底蘊與隱密性，成為新光吳家、國巨陳泰銘、欣陸殷琪等企業家，以及周華健、溫慶珠等藝文人士的聚居地。然而1985年陽明山國家公園成立後，土地使用分區嚴格限制，僅「管一」、「管二」可作住宅使用，加上水土保持規範嚴苛，導致素地開發幾乎停滯，市場供給長期依賴舊豪宅轉售。

陳定中特別強調，2000年「宏盛帝寶」問世成為市場分水嶺。相較於陽明山別墅多位處僻靜山區，生活機能仰賴自備交通工具，新建豪宅轉向市區精華地段發展，如大安森林公園、大直等地，不僅結合五星級飯店式管理與24小時維安，周邊商圈、醫療資源完善，成功吸引高端客群「下山」置產，使陽明山別墅逐漸退居豪宅市場的非主流位置。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源深入分析陽明山豪宅市場現況指出，相較於台北市區動輒百萬單價的豪宅，陽明山豪宅每坪單價約落在50至60萬元區間，價格相對平實。然而由於物件坪數普遍達百坪規模，總價仍維持億元起跳的高門檻。加上國家公園土地使用限制嚴格，改建翻新困難度高，現有住戶多僅能進行基礎維護，導致整體屋齡偏高且屋況老舊，影響市場吸引力。

陳碧源進一步說明，豪宅市場的價值評估不僅考量房價、屋齡、維安與景觀等硬性條件，「名人效應」更是關鍵指標。以大直指標豪宅「西華富邦」為例，因有台積電創辦人張忠謀家族進駐，持續吸引政商名流搶購。反觀陽明山豪宅，早期雖受外省族群、台商及名門世家青睞，但隨著時代變遷，第一代屋主多已移居海外，新一代買家又鮮少實際居住，導致地段保值性逐漸弱化，市場熱度自然不如以往。

特別值得注意的是，陳碧源提醒，雖然高價住宅普遍被認為具備抗跌特性，但實際交易數據顯示，受限於超高總價門檻，換算後的單價表現並不突出。加上央行實施豪宅限貸政策，貸款成數僅剩3成，大幅降低交易流動性。在當前經濟環境低迷的情況下，豪宅物件的轉手難度更甚以往，賣方若想順利脫手，恐怕需要更長的等待期與更大的價格彈性空間。