房價瞬間增值1百萬！小坪數老屋遇房貸難題　地政士一招讓房子長大

記者陳韋帆／台北報導

買賣未滿15坪的小坪數房屋，常因銀行不願承作貸款而陷入僵局，若要求買方全額付現，成交難度極高。正業地政士事務所所長鄭文在指出，許多早期興建的老舊公寓，雖然實際使用空間充足，但因權狀登記不全，常被銀行拒於門外。日前他經手一起新北市50年老公寓案例，原本權狀登記僅14坪，透過地政士的專業法規檢視，成功讓房子「長大」並順利取得銀行融資，寫下完美結局。

該案屋主因工作搬遷至台中，急需賣掉新北市屋齡超過50年的公寓。雖然該屋室內隔成兩房、空間好用，但因權狀登記僅14坪，潛在買方去銀行諮詢貸款時頻頻碰壁。鄭文在表示，這種「醜小鴨」案件若無法解決貸款問題，買方必須自備數百萬現金，這對鎖定小資族、剛出社會的首購市場來說是極大障礙，導致物件乏人問津，價格也難有起色。

「陽台補登」坪數多2.5坪　銀行房貸意願大增

轉機出現在權狀內容的深度檢視。鄭文在發現該屋權狀並無陽台記載，但現場觀察前後都有陽台。他隨即申調工務局竣工圖，確認該建物確實有陽台面積可供補登記。經地政事務所收件、審查並公告15天後，權狀成功補入2.5坪陽台面積，讓總坪數從14坪躍升至16.5坪。這一關鍵變動，讓原本被視為「套房級別」的物件跨越了銀行15坪的放款門檻，醜小鴨瞬間華麗轉身。

坪數增加帶動買氣，銀行態度也轉趨積極。鄭文在指出，因坪數超過15坪，銀行放款意願大增，不僅解決買方成數問題，更推升了交易行情。以當地老公寓每坪40萬元估算，多了2.5坪等於資產價值直接增加100萬元。更令人驚艷的是，買方因貸款無虞而信心大增，最終成交單價從40萬元一路追加至45萬元，讓賣方一舉兩得，不僅賺到坪數，連單價也跟著翻紅。

賣老屋權狀應先讓專業地政士過目

鄭文在指出，該案例若沒有辦理補登記，該屋依行情僅能賣560萬元，且買方需全額付現。手上擁有560萬元現金的買家，通常會鎖定總價2000萬元含車位的產品，不會看上14坪公寓，導致該屋受眾侷限於自備款百萬元左右的小資族。因此，配合銀行貸款是打動買方核心的關鍵。他感嘆，在房屋交易市場中，多一份專業與用心，就能讓原本的不可能變成美麗的結局。

鄭文在最後提醒屋主，許多老舊房屋的權狀可能都有遺漏，若能善用法律程序進行補強，不僅能解決買方的貸款痛點，更是屋主提升房屋價值的合法手段。他建議民眾在出售老宅前，可先尋求專業地政士檢視權狀與竣工圖，別讓應得的坪數與房價在無形中流失。這場「戴上皇冠」的改造計畫，不僅促成買賣雙贏，也為老舊公寓轉手提供了極佳的示範教材。